Gebäudeenergiegesetz und Bestandsgebäude: Was für bestehende Wohngebäude wirklich gilt

Die häufigste Frage in unseren Erstgesprächen klingt etwa so: „Müssen wir jetzt eigentlich sanieren?“ Wer dazu recherchiert, sucht meist nach dem Gebäudeenergiegesetz und Bestandsgebäuden und findet Seiten, die sich widersprechen. Das hat einen einfachen Grund: Das Gesetz hat sich geändert, auch im Namen. Dieser Beitrag ordnet ein, welche Pflichten bestehende Wohngebäude wirklich treffen und welche erst greifen, wenn Sie ohnehin etwas machen.

Das Gebäudeenergiegesetz für Bestandsgebäude heißt heute anders

Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, gibt es nicht mehr. Das Gesetz wurde umbenannt und heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz. Die alte Abkürzung taucht amtlich nur noch als historische Fundstelle auf. Dass viele Seiten weiter vom GEG sprechen, liegt auch daran, dass die Internetadresse der amtlichen Fassung unverändert geblieben ist.

Inhaltlich ist das kein Neuanfang. Die Regeln für bestehende Gebäude stehen weitgehend dort, wo sie vorher standen. Deutlich geändert hat sich vor allem der Heizungsteil. Wenn Sie also auf eine Quelle stoßen, die noch GEG sagt, ist sie nicht automatisch falsch. Nur beim Thema Heizung sollten Sie prüfen, wie alt die Information ist.

Eine allgemeine Sanierungspflicht gibt es nicht

Das ist der wichtigste Punkt, und er wird am häufigsten falsch verstanden. Die bekannte Vorgabe, dass neue Heizungen zu einem festen Anteil mit erneuerbaren Energien laufen müssen, ist weggefallen. Das geplante Betriebsverbot für fossile Heizungen ebenfalls. Eine funktionierende Heizung dürfen Sie weiter betreiben und reparieren. Und niemand muss ein Gebäude allein deshalb dämmen, weil es alt ist.

Die Pflichten im Gesetz hängen fast immer an einem Anlass. Sie bauen um, Sie erneuern ein Bauteil, Sie verkaufen, Sie vermieten, oder Ihre Anlage erreicht ein bestimmtes Alter. Dazu kommt ein Grundsatz, der in der Diskussion oft untergeht: Anforderungen müssen wirtschaftlich vertretbar sein, und bei bestehenden Gebäuden ist die noch zu erwartende Nutzungsdauer zu berücksichtigen. Für Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Bausubstanz gelten zusätzliche Ausnahmen.

Diese Pflichten treffen bestehende Wohngebäude tatsächlich

• Verschlechterungsverbot. Sie dürfen die Außenhülle nicht so verändern, dass das Gebäude energetisch schlechter wird. Kleine Teilflächen bleiben außen vor.

• Dämmung der obersten Geschossdecke. Erreicht sie den Mindestwärmeschutz nicht, muss sie gedämmt werden. Alternativ genügt ein entsprechend gedämmtes Dach darüber. Für kleine Häuser mit bis zu zwei Wohnungen, die der Eigentümer selbst bewohnt, gibt es Ausnahmen.

• Dämmung zugänglicher Leitungen. Bisher ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen, die nicht in beheizten Räumen liegen, müssen gedämmt werden. In vielen Mehrfamilienhäusern betrifft das den Keller.

• Anforderungen bei Erneuerung. Wer Fenster, Dach oder Fassade erneuert, muss dabei bestimmte Dämmwerte einhalten. Auch hier gilt eine Bagatellgrenze für kleine Flächenanteile.

• Heizungsprüfung und Optimierung. In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten müssen Heizungen mit Wasser als Wärmeträger ab einem bestimmten Alter geprüft und optimiert werden. Wärmepumpen fallen nicht darunter, für sie gilt eine eigene Betriebsprüfung. Das Ergebnis wird schriftlich festgehalten, Mieter können es verlangen.

• Hydraulischer Abgleich. Wird in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen eine neue Heizung eingebaut, ist das System hydraulisch abzugleichen.

• Energieausweis bei Verkauf und Vermietung. Liegt kein gültiger Ausweis vor, muss einer ausgestellt werden. Käufer und Mietinteressenten bekommen ihn spätestens bei der Besichtigung vorgelegt. Energieausweise stellen wir nicht aus, dafür vermitteln wir an zertifizierte Energieberater.

Zwei Punkte, an denen Angebote regelmäßig auseinanderfallen

Der hydraulische Abgleich ist mehr, als viele erwarten. Zu ihm gehören eine raumweise Heizlastberechnung, die Prüfung der Heizflächen auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur und die Anpassung der Regelung. Das ist keine Zugabe, sondern Teil der Pflicht. Genau hier trennen sich Angebote: Das eine rechnet den vollständigen Abgleich ein, das nächste erwähnt ihn in einer Zeile, das dritte gar nicht. Verglichen werden dann Summen, die unterschiedliche Leistungen abdecken.

Ähnlich bei der Heizungsprüfung in Mehrfamilienhäusern. Sie lässt sich gut mit Arbeiten verbinden, die ohnehin anstehen, etwa einer Wartung. Wer das weiß, spart sich einen zusätzlichen Termin. Welche Übergangsregel für Ihre Anlage gilt, hängt vom Einbaujahr ab und klärt die fachkundige Person bei der Prüfung.

Deshalb halten wir die Anforderungen vorab in einem Anforderungskatalog fest, bevor Angebote eingeholt werden. Danach prüfen wir die Angebote unabhängig auf Vollständigkeit, Plausibilität und faire Preise. Wir nehmen keine Provision von Handwerksbetrieben, unser Honorar zahlt der Auftraggeber.

Was Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften daraus machen

Für die meisten Gebäude im Rhein-Main-Gebiet ist die Lage entspannter, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Entscheidend ist nicht, ob eine Pflicht irgendwann kommt, sondern ob die nächste Investition zum Gebäude passt. Ein Energiekonzept stellt die realistischen Varianten mit Betriebskosten nebeneinander und klärt, welche Fördermittel in Frage kommen. Es ist ausdrücklich kein iSFP: Der iSFP ist eine geförderte Gesamtberatung einschließlich Gebäudehülle, die zertifizierte Energieberater erstellen.

Das ist eine Einordnung aus der Praxis und keine Rechtsberatung. Für den verbindlichen Einzelfall fragen Sie bitte eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Stand: Oktober 2026.

Schildern Sie uns kurz Ihr Vorhaben. Wir melden uns zeitnah für ein unverbindliches Erstgespräch.