Sanierungspflicht im Mehrfamilienhaus: Was auf Eigentümergemeinschaften zukommt

In der Eigentümerversammlung kommt die Frage inzwischen fast jedes Mal: „Müssen wir jetzt sanieren?“ Ein Eigentümer hat von neuen EU-Regeln gelesen, ein anderer von einem Heizungsverbot, und die Hausverwaltung soll bis zur nächsten Versammlung klären, was davon stimmt. Die kurze Antwort zur Sanierungspflicht im Mehrfamilienhaus: Eine allgemeine Pflicht, ein bestehendes Wohngebäude zu sanieren, gibt es nicht. Es gibt aber einzelne Pflichten, die an bestimmte Anlässe gebunden sind. Wer sie kennt, kann sie planen, statt von ihnen überrascht zu werden.

Sanierungspflicht im Mehrfamilienhaus: Was es nicht gibt

Viele Seiten sprechen noch vom Gebäudeenergiegesetz. Das Gesetz heißt inzwischen Gebäudemodernisierungsgesetz. Dass der alte Name so verbreitet ist, liegt auch daran, dass die Internetadresse der amtlichen Fassung gleich geblieben ist. Inhaltlich hat sich vor allem der Heizungsteil geändert, und zwar in eine Richtung, die viele Eigentümergemeinschaften entlastet:

• Eine allgemeine Sanierungspflicht für bestehende Wohngebäude gibt es nicht.

• Es gibt keine Pflicht, eine Heizung allein wegen ihres Alters auszutauschen.

• Das geplante Betriebsverbot für fossile Heizungen ist weggefallen.

• Eine funktionierende Heizung darf weiter betrieben und repariert werden.

Auch die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie ändert daran nichts. Sie folgt in weiteren Stufen, etwa mit geänderten Energieausweisen und einem neuen Standard für Neubauten. Eine Sanierungspflicht für bestehende Wohngebäude folgt daraus nicht.

Welche Pflichten im Bestand trotzdem gelten

Die Pflichten, die es gibt, hängen fast immer an einem Anlass: Umbau, Erneuerung eines Bauteils, Verkauf, Vermietung, Eigentumsübergang oder das Alter einer Anlage. Für ein Mehrfamilienhaus sind vor allem diese Punkte relevant:

• Oberste Geschossdecke: Erreicht sie den Mindestwärmeschutz nicht, muss sie gedämmt werden. Alternativ genügt ein entsprechend gedämmtes Dach darüber.

• Leitungen im Keller: Bisher ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume müssen gedämmt werden.

• Verschlechterungsverbot: Die Außenhülle darf nicht so verändert werden, dass das Gebäude energetisch schlechter wird.

• Erneuerung von Bauteilen: Wer Fenster, Dach oder Fassade erneuert, muss dabei bestimmte Dämmwerte einhalten. Kleine Flächenanteile sind ausgenommen.

• Energieausweis: Bei Verkauf und Vermietung muss ein gültiger Ausweis vorliegen.

Die Ausnahme von den beiden Dämmpflichten für kleine, selbst bewohnte Häuser mit bis zu zwei Wohnungen greift im typischen Mehrfamilienhaus nicht. Außerdem gilt: Anforderungen müssen wirtschaftlich vertretbar sein, und bei bestehenden Gebäuden ist die noch zu erwartende Nutzungsdauer zu berücksichtigen. Für Baudenkmäler gelten zusätzliche Ausnahmen.

Ab sechs Wohnungen: Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich

Zwei Pflichten betreffen gezielt größere Häuser. In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen müssen Heizungen mit Wasser als Wärmeträger ab einem bestimmten Alter geprüft und optimiert werden. Das ist eine Prüfpflicht, keine Austauschpflicht. Das Ergebnis wird schriftlich festgehalten, Mieter können es verlangen. Praktisch lässt sich die Prüfung mit der ohnehin anstehenden Wartung verbinden. Wärmepumpen fallen nicht darunter, für sie gilt eine eigene Betriebsprüfung.

Wird in einem solchen Gebäude eine neue Heizung eingebaut, ist das System hydraulisch abzugleichen. Dazu gehören eine raumweise Heizlastberechnung nach DIN EN 12831, die Prüfung der Heizflächen auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur und die Anpassung der Regelung. Das ist Teil der Pflicht und keine freiwillige Zugabe. Genau hier lohnt der genaue Blick in die Angebote: Fehlt der Abgleich oder steht er nur als Pauschale ohne Inhalt darin, lassen sich die Angebote nicht fair vergleichen.

Neue Heizung: Was die Eigentümergemeinschaft wissen sollte

Wer eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss sie schrittweise mit klimaneutralen Brennstoffen betreiben. Diese Brennstoffe kosten heute mehr. Für die Eigentümergemeinschaft heißt das: Varianten über die Vollkosten während der Nutzungsdauer vergleichen, nicht über den Anschaffungspreis.

Im Raum Frankfurt kommt der beschlossene Wärmeplan hinzu. Er schreibt keinen Anschluss vor, etwa an das Fernwärmenetz, sondern ist eine Orientierungshilfe. Eine Wärmepumpe bleibt also auch dann möglich, wenn das Quartier einem Fernwärmegebiet zugeordnet ist. Es gibt örtliche Sonderfälle, die im Einzelfall geprüft werden.

So bündeln Hausverwaltungen die Pflichten sinnvoll

Weil die Pflichten an Anlässe gebunden sind, lassen sie sich gut planen. Ein Energiekonzept zeigt, welche Maßnahmen für das Gebäude in Frage kommen, vergleicht Varianten und gibt eine erste Orientierung zu Fördermitteln. Es ist kein iSFP: Der individuelle Sanierungsfahrplan ist eine geförderte Gesamtberatung inklusive Gebäudehülle durch zertifizierte Energieberater. Steht eine Maßnahme fest, halten wir die Anforderungen in einem Anforderungskatalog fest, holen in der Regel drei Angebote von geprüften Fachbetrieben ein und prüfen sie unabhängig auf Vollständigkeit, Plausibilität und faire Preise. Wir arbeiten zu Festpreisen und provisionsfrei. Die Entscheidung trifft die Eigentümergemeinschaft.

Wir klären außerdem, welche Fördermittel für Ihr Vorhaben in Frage kommen. Für die Antragstellung vermitteln wir an zertifizierte Energieberater, damit kein Fördergeld liegen bleibt. Energieausweise stellen wir nicht aus, auch dafür sind zertifizierte Energieberater die richtige Adresse.

Das ist eine Einordnung aus der Praxis und keine Rechtsberatung. Für den verbindlichen Einzelfall fragen Sie bitte eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

Schildern Sie uns kurz Ihr Vorhaben. Wir melden uns zeitnah für ein unverbindliches Erstgespräch.