Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist in Kraft: Was sich für Eigentümergemeinschaften beim Heizungstausch ändert

Seit dem 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft. Es löst das Heizungsgesetz von 2023 ab und ändert die Spielregeln für jeden Heizungstausch. Wer in einer Eigentümergemeinschaft im Rhein-Main-Gebiet gerade über eine neue Heizung berät, sollte die neuen Regeln kennen, bevor der nächste Beschluss fällt. Dieser Beitrag fasst zusammen, was sich geändert hat und was gleich geblieben ist.

Die 65-Prozent-Regel ist gestrichen

Die bekannteste Vorgabe des alten Gesetzes ist weg: Neue Heizungen müssen nicht mehr pauschal zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Entscheidung über die Heizungsart liegt wieder beim Eigentümer. Zulässig sind unter anderem Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüsse, Hybridheizungen aus Wärmepumpe oder Solarthermie mit einem Gas- oder Ölkessel, Biomasseheizungen und weiterhin auch reine Gas- und Ölheizungen.

Genauso wichtig: Eine allgemeine Pflicht, funktionierende Heizungen auszutauschen, gibt es nicht. Wer eine laufende Anlage hat, kann sie weiter betreiben.

Die Bio-Treppe: Was für neue Gas- und Ölheizungen gilt

Wer seit dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss sie schrittweise mit klimaneutralen Brennstoffen betreiben. Das Gesetz nennt Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und Wasserstoff. Die Stufen:

• ab 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent der erzeugten Wärme

• ab 1. Januar 2030: mindestens 15 Prozent

• ab 1. Januar 2035: mindestens 30 Prozent

• ab 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent

Für Anlagen, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden, gilt die Bio-Treppe nicht. Ab 2028 kommt zusätzlich eine Grüngas- und Grünheizölquote, die in kleinem Umfang bei den Gas- und Heizöllieferanten ansetzt, nicht bei den Eigentümern.

Was das für die Kalkulation bedeutet: Klimaneutrale Brennstoffe kosten heute mehr als Erdgas oder Heizöl. Wer eine neue Gasheizung plant, sollte die Betriebskosten über 15 bis 20 Jahre mit steigendem Bio-Anteil rechnen und nicht nur den Anschaffungspreis vergleichen.

Neue Regeln für vermietete Wohnungen

Für Vermieter und Eigentümergemeinschaften mit vermieteten Einheiten enthält das Gesetz weitere Punkte. Es regelt, wie die Mehrkosten der verpflichtenden Bio-Brennstoffe zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Es knüpft Mieterhöhungen nach dem Einbau einer Wärmepumpe an Bedingungen, damit Mieter nicht die Kosten einer unwirtschaftlichen Anlage tragen. Und eine Stromdirektheizung darf in Gebäuden mit Wohnungen nur noch eingebaut werden, wenn das Gebäude deutlich besser gedämmt ist, als das Gesetz mindestens verlangt.

Was sich nicht geändert hat

Fördermittel gibt es weiterhin, allerdings zu Bedingungen, die sich seit Juli 2026 geändert haben und in den kommenden Jahren schrittweise sinken. Welche Förderung für Ihr Vorhaben in Frage kommt, klären wir im Energiekonzept. Die Antragstellung übernimmt beim Heizungstausch das ausführende Fachunternehmen oder ein zertifizierter Energieberater, den wir bei Bedarf vermitteln.

Auch die Physik hat sich nicht geändert: Ob eine Wärmepumpe, Fernwärme oder ein Hybridsystem zu Ihrem Gebäude passt, entscheidet sich an Heizlast, Vorlauftemperatur und Heizflächen, nicht am Gesetz.

Was Eigentümergemeinschaften jetzt tun sollten

• Laufende Planungen prüfen: Wurde ein Angebot noch unter der 65-Prozent-Regel kalkuliert, lohnt ein Blick, ob Varianten fehlen.

• Varianten vergleichen statt festlegen: Ein Energiekonzept stellt Wärmepumpe, Fernwärme, Hybrid und Gas mit Bio-Treppe nebeneinander, inklusive Betriebskosten.

• Angebote vergleichbar machen: Ein Anforderungskatalog sorgt dafür, dass alle Fachbetriebe dieselben Anforderungen kalkulieren.

• Beschlussvorlage sauber aufbereiten: Die Eigentümerversammlung entscheidet leichter, wenn Rechtslage und Zahlen auf einer Seite stehen.

Wir sind zu zweit, arbeiten unabhängig und nehmen keine Provision von Fachbetrieben. Deshalb können wir Ihnen auch sagen, wenn eine Gasheizung mit Bio-Treppe für Ihr Haus die vernünftigste Lösung ist.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Schildern Sie uns kurz Ihr Vorhaben. Wir melden uns zeitnah für ein unverbindliches Erstgespräch.